賣房要繳哪些稅？實拿金額怎麼算？

先搞懂這幾個詞

土地增值稅

土地的「公告現值」漲了，賣的時候要繳。看的是政府公告的地價，不是你實際賣多少。

房地合一稅

2016 年以後買的房子，賣掉有賺錢就要繳，看的是實際賺多少、持有多久。

持有期間

從你登記取得到賣出登記的時間。持有越久，房地合一稅率越低。

自住優惠

你、配偶或未成年子女設籍並住滿 6 年等條件都符合，賺 400 萬內免稅。

塗銷

賣房時先還清房貸，把銀行的抵押登記拿掉。

為什麼會發生這個問題？

很多屋主只拿成交價減房貸當作實拿，最後發現少了一大段。賣房主要有兩種稅：土地增值稅看土地公告現值漲多少，房地合一稅看實際賺多少、持有多久。

房地合一稅主要適用 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋土地；取得日、交易日都以所有權移轉登記日為準。之前取得的適用舊制。

實際狀況或數字試算

主要稅率（個人、境內居住者）：

實拿＝成交價－房貸餘額－服務費－土地增值稅－房地合一稅－代書與塗銷費用±房屋稅地價稅分算。每項金額依個案計算，簽約前請代書試算。

房地合一稅試算（數字都是假設，實際以國稅局核定為準）：2019 年 1,000 萬買進，2026 年 1,300 萬賣出，持有約 7 年。

再算實拿：成交 1,300 萬，房貸餘額假設 600 萬、賣方服務費 4% 是 52 萬、土地增值稅假設 12 萬、房地合一稅 37.6 萬、代書與塗銷費用假設 3 萬，實拿約 1,300 － 600 － 52 － 12 － 37.6 － 3 ＝ 595.4 萬。

用沛沛的完整試算工具算算看

想把自己的條件全部放進去算，可以用沛沛做的試算工具（會開新視窗）：

最容易踩到的坑

• 以為「自住就免稅」。房地合一的自住優惠要設籍並居住連續滿 6 年，只有父母設籍也不算。
• 忘了房貸要在交屋時清償，以為成交款會全部入帳。
• 換屋族沒確認重購退稅的條件與期限。

建議怎麼做

1. 找出當初買進的契約、取得日期與成本憑證。
2. 確認持有幾年、戶籍設了幾年，判斷適用哪個稅率。
3. 向代書或稅務機關確認土地增值稅與房地合一稅的估算。
4. 跟銀行確認房貸餘額與清償方式。
5. 把每一項列出來算實拿，再決定底價。

常見問題

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