賣房開價要開多少？底價怎麼抓才不會賣不掉

先搞懂這幾個詞

實價登錄

政府公開的不動產成交價格資料，可以查到附近房子實際賣多少。

單價

每坪多少錢。比較行情時用單價比，比總價準。

開價

掛出來賣的價格，通常會比預期成交價高一點，留議價空間。

底價

你心裡最低願意賣的價格。不一定要告訴房仲寫死，但自己要先算清楚。

議價空間

開價和成交價的差距，讓買方覺得有談到價格。

為什麼會發生這個問題？

開太高：買方看了就跳過，房子掛久了反而被認為有問題，最後降價也賣不好。

開太低：一下子賣掉，少賺的錢拿不回來。所以開價要有依據，而不是憑感覺。

實際狀況或數字試算

用數字算一次（數字都是假設）：

屋況好、樓層好、景觀好，可以靠近上緣；屋況舊、低樓層、有缺點，就往中間抓。車位要分開算，因為實價登錄有時候含車位、有時候拆開。

開價高低的影響（舉例，先不算車位）：同一間行情 1,350～1,560 萬的房子

子康老師分享的做法，是把委託價抓在「區域行情最高價再高約一成」，留給斡旋談判。這是個人實務經驗，不是規則，要看市場冷熱和房子條件調整。

用沛沛的完整試算工具算算看

想把自己的條件全部放進去算，可以用沛沛做的試算工具（會開新視窗）：

最容易踩到的坑

• 只看網路上的開價，沒看實價登錄的成交價。開價不等於成交價。
• 拿總價比，沒換成單價，也沒把車位分開算。
• 開價遠高於行情，掛了半年沒人出價，最後降價還被買方認為「有問題」。
• 沒先算服務費、稅費和房貸，談到最後才發現實拿不夠。

建議怎麼做

1. 上內政部實價登錄網，查同社區、近一年、相似樓層的成交單價。
2. 把車位分開算，算出你家的行情區間。
3. 先算好服務費、稅費、房貸餘額，定出自己的底價。
4. 開價抓在行情上緣再留一點議價空間。
5. 掛出 2～4 週看帶看和出價狀況，太冷再調整。

常見問題

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